Copropriété et travaux affectant les parties communes

Lorsqu'un copropriétaire doit effectuer des travaux de nature à affecter les parties communes, il n'est pas toujours évident de déterminer qui, du syndicat des copropriétaires ou du copropriétaire, a qualité pour demander le permis de construire.

En vertu de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme, un copropriétaire ne devrait pas avoir, en principe, qualité pour effectuer des travaux affectant les parties communes de l'immeuble, en l'absence de titre l'habilitant à construire.

Le copropriétaire qui souhaite construire ou surélever doit donc obtenir une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de pouvoir faire les travaux envisagés.

Depuis un arrêt Talbot du 22 mars 1985, lorsque l'administration est informée de ce que le projet du demandeur du permis porte sur un immeuble soumis au statut de la copropriété, il lui appartient de vérifier si les travaux mentionnés sur la demande de permis affectent ou non les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, nécessitant ainsi l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Cette solution a depuis été confirmée par les mêmes juges qui ont considéré que toute demande de permis ne comportant pas une autorisation de la copropriété, dans le cas où cette autorisation est requise, doit être rejetée.

Cependant, sous réserve du cas où l'irrégularité de l'autorisation de la copropriété serait manifeste, l'administration n'a pas à se prononcer sur la validité de cette autorisation, notamment au regard du droit de la copropriété.

En effet, un principe du droit de l'urbanisme est que l'administration n'a pas à s'immiscer dans un litige d'ordre privé. Autrement dit, elle n'a pas normalement à effectuer des vérifications relatives à la qualité du pétitionnaire ; il s'agit de la règle dite du « propriétaire apparent ».

Dans le même sens, concernant la qualité du demandeur du permis, la notion de personne « justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain » de l'ancien article R. 421-1 a été remplacée par la réforme applicable depuis le 1er octobre 2007 par la notion de personne attestant être autorisée par le propriétaire ou son mandataire à effectuer les travaux.

En prévoyant une simple attestation émanant du propriétaire ou de son mandataire, au lieu de la production d'un titre, cette réforme est venue renforcer la règle du « propriétaire apparent ».

Plus récemment, une réponse ministérielle publiée le 6 juillet 2010 est venue préciser que lorsque le copropriétaire n'a pas obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, le permis obtenu grâce à une fausse déclaration est illégal. En effet, cette pratique est constitutive d'une fraude et la jurisprudence autorise, dans le cas où la preuve de la fraude est apportée, le retrait du permis par l'autorité compétente, sans condition de délais sur demande de la copropriété.

En résumé :
Un copropriétaire qui envisage des travaux affectant les parties communes de l'immeuble peut présenter personnellement une demande de permis de construire mais il devra avoir obtenu préalablement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, conformément à l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Cette autorisation devra être mentionnée dans l'attestation présente dans le dossier de demande de permis de construire afin d'établir sa qualité de demandeur.

By Pauline MORIN (FNAIM\pmorin)

Les impayés de charges en copropriété

Le syndicat des copropriétaires et le syndic sont tenus de la bonne gestion d'un immeuble. Ils doivent, en outre, veiller a ce que l'équilibre financier soit respecté.

-    Chaque copropriétaires, au sein d'un immeuble, se voient attribuer une quote-part (définie par le règlement de copropriété et afférentes à chaque lots), sur les travaux et dépenses courantes.
-    Si à la clôture de l'exercice, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles, le syndicat des copropriétaires serait contraint de faire appel à un mandataire afin de régulariser.
-    La loi peut ainsi obligée un copropriétaire, à payer toutes les charges de l'année, même celles qui ne sont pas échues. De même, le syndic peut engager, sans autorisation de l'Assemblée générale, le recouvrement des créances par tous moyens, voir, par la mise en place d'une hypothèque sur les biens du copropriétaire défaillant.
-    En cas d'échec, le syndicat préalablement autorisé par l'assemblée générale, pourra procéder à la saisie du ou des lots du copropriétaire en question.

Quelle est la portée d'une clause d'un règlement de copropriété réputée non écrite ?

En pratique, la question qui se pose ici est celle de savoir si un syndicat de copropriétaires qui considère que l'une des clauses du règlement de copropriété est réputée non écrite car contraire à la loi peut décider, de sa propre initiative, de ne pas l'appliquer.

La clause litigieuse, en l'espèce, portait sur les modalités de désignation des scrutateurs. Le règlement de copropriété stipulait en effet qu'ils devaient être choisis parmi les deux membres de l'assemblée générale présents et l'acceptant, qui possédaient le plus grand nombre de tantièmes de copropriété.

Or une telle clause est indéniablement contraire à l'article 15 du décret du 17 mars 1967 dans la mesure où elle prive les copropriétaires de désigner librement un ou plusieurs scrutateurs.

Cela étant et même s'il avait admis le caractère non écrit de cette clause, le syndicat l'avait néanmoins appliquée.

L'annulation de l'assemblée générale était donc demandée, en l'espèce, pour ce motif : l'application d'une clause du règlement de copropriété contraire à la loi.

La cour d'appel a estimé qu'une telle clause devait recevoir application. La Cour de cassation dans cette décision du 28 avril 2011⁽¹⁾ donne raison aux juges du fond, relevant que « la clause litigieuse du règlement de copropriété n'avait jamais été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire » et que la cour d'appel n'était d'ailleurs pas saisie d' une telle demande.

On peut s'étonner d'une telle position dans la mesure où, en principe, les clauses réputées non écrites sont censées n'avoir jamais existé et n'ont donc pas besoin de l'intervention du juge pour pouvoir ne pas être appliquées.

Mais ici la Cour de cassation semble confirmer la position qu'elle a adoptée depuis une décision du 21 juin 2006⁽²⁾ : les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge.

Par conséquent et en conclusion, un syndicat des copropriétaires doit appliquer les clauses du règlement de copropriété même s'il les estime illégales et non écrites, tant qu'un juge ne les a pas déclarées comme telles !

⁽¹⁾ Cass. 3e civ. 28 avril 2011, n° 10-14298.
⁽²⁾ Cass. 3e civ. 21 juin 2006, AJDI 2008, 398.

Source : Fnaim.org