Mardi 22 mars 2011

Obligation d'informer le mandataire de la vente intervenue sans son intermédiaire : une décision bien sévère pour le mandant !
La Cour de cassation(1) vient de rendre un arrêt sévère à l’encontre de mandants au titre de leur obligation contractuelle d’information du mandataire quant à la vente intervenue sans son intermédiaire.

En l’espèce, le mandat simple consenti à l’agence immobilière stipulait qu’en cas de vente réalisée par le mandant ou par un autre cabinet, le mandant s’engageait à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception les nom et adresse des acquéreurs, du notaire rédacteur de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu et que cette notification mettrait fin au mandat et éviterait au mandataire d’engager la vente avec un autre acquéreur.
Pour condamner le mandant pour non-respect fautif de son obligation contractuelle d’information ainsi définie, la cour d’appel (Orléans, 14 avril 2009) avait relevé que ce n’était que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postée le 26 août 2005 et reçue le 30 août par l’agence que la vente, intervenue le 24 août, avait été notifiée à cette dernière. Or, à la date du 25 août 2005, le mandataire avait recueilli une offre d’achat des époux Z. et n’était en conséquence pas dessaisi de son mandat, faute de toute notification à lui faite d’une vente antérieure. 

Les juges de second degré avaient alors condamné les mandants à indemniser l’agence immobilière de son préjudice, sur le fondement des articles 1134, 1137 et 1147 du Code civil, et à lui payer une indemnité de 12 800 €. 

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les mandants et confirmé en tous points l’arrêt d’appel.

La sévérité de cette décision, très favorable au mandataire, a trait d’une part à la brièveté du délai pourtant observé entre la date de signature du contrat de vente (le 24 août) et la date d’envoi de la lettre recommandée à l’agence (le 26 août), le mandant ayant donc procédé à la notification contractuelle deux jours seulement après s’être engagé auprès de son acquéreur, et d’autre part au montant des dommages et intérêts alloués à ladite agence, même s'il s'agit certes de responsabilité contractuelle ! En effet, même si le mandant avait adressé sa lettre le jour même où il s'était engagé, soit le 24 août, le mandataire aurait difficilement pu être informé dans les temps, c'est-à-dire avant de recueillir l'offre d'achat le 25 août, soit le lendemain !

Rappelons que dans la dernière version des mandats sans exclusivité FNAIM, disponible sur ce site, il est prévu que « Si le mandant vend sans intervention du mandataire, à un acquéreur non présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire n'aura droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit. Cependant, le mandant s'oblige à l'en informer sans délai, par lettre, en lui précisant le nom et l’adresse de l'acquéreur. A défaut, le mandant en supporterait les conséquences, notamment au cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur ».
La commission nationale Transaction a en effet souhaité supprimer le délai maximal de huit jours, jugé trop long, précédemment accordé au mandant pour procéder à la notification à l’égard du mandataire. Il ne sera donc plus possible au mandant d'attendre, le cas échéant, l'expiration du délai de sept jours afférent au droit de rétractation SRU bénéficiant à son acquéreur avant d'informer le mandataire.
(1) Cass. 3e civ. 14 décembre 2010, pourvoi n° 09-68976.